Immobilienverkauf – Das sollten Verkäufer beachten

 

1. Allgemeine Marktsituation: Sind Immobilien gerade gefragt?

 

Sobald sich die Zinsen für Baukredite auf einem niedrigen Niveau befinden und Immobilien somit für immer mehr potenzielle Käufer erschwinglich

werden, lässt sich dies als allgemein günstige Marktsituation für einen Verkauf bezeichnen. Bei tendenziell teuren Finanzierungskonditionen geht die

Nachfrage nicht selten zurück, was auf das mögliche Preisniveau drückt. Das „Hintergrundrauschen“ des Marktes wirkt dabei wie ein Preisverstärker,

der im Einzelfall jedoch durchaus unterschiedliche Ausmaße annehmen kann.

 

2. Die Lage der Immobilie: Einer der entscheidenden Faktoren

 

Beim Verkauf einer Immobilie wird nicht umsonst häufig der Ausspruch „Lage, Lage, Lage“ skandiert. Der Standort der Immobilie ist zweifellos das

wichtigste Kriterium bei der Kalkulation des möglichen Verkaufserlöses. Dies zeigen schon die Unterschiede bei den Immobilienpreisen in größeren Metropolen (Stand: 2024):

Tabelle 1: Immobilienpreise aus dem 2. Halbjahr 2024: Quelle: Immowelt-Statistik

 

 

Demnach würde eine Immobilie mit einer Wohnfläche von 150 m² unter sonst gleichen Bedingungen (gleiche Marktsituation, gleiche Ausstattung) in München mit einem Kaufpreis von durchschnittlich 1.232.250 Euro zu Buche schlagen, während in Dortmund durchschnittlich nur 380.550 Euro fällig wären. Ein enormer Unterschied, der jedoch längst nicht die komplette Spanne in Deutschland abdeckt. Ländliche Regionen sind häufig noch deutlich günstiger, so dass sich dort auch nur ein geringerer Kaufpreis erzielen lässt.

 

Die Qualität einer Lage hängt dabei zuerst von der Nachfrage in der jeweiligen Region ab. Wo jeder gern wohnen möchte, liegen die Preise entsprechend hoch, wohingegen eher unattraktive Lagen entsprechend günstig ausfallen. Die wichtigsten Kriterien für eine hohe Nachfrage sehen dabei folgendermaßen aus:

 

• Gute Jobsituation (hohe Nachfrage nach Arbeitskräften)
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• Hohe Qualität der Infrastruktur (z.B. gute Verkehrsanbindung, gute medizinische Versorgung, viele Einkaufsmöglichkeiten, schnelles Internet)
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• Gutes Angebot in Bezug auf Freizeitmöglichkeiten und Lebensqualität (z.B. Kinos, Sportvereine, Grünflächen und Kulturangebot)
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3. Zustand und Ausstattung der Immobilie

 

Natürlich spielt auch die Immobilie selbst eine wichtige Rolle. Diesbezüglich sollten sich Immobilienbesitzer vor allem folgende Fragen stellen:

 

• Wie alt ist die Immobilie?
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• Wurden alle wichtigen Instandhaltungsarbeiten in der Vergangenheit durchgeführt?
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• Welche energetischen Standards erfüllt die Immobilie?
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• Wann wurden zuletzt das Dach und die Heizung erneuert?
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• Wie steht es um den Modernisierungsgrad der Immobilie?
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• Existieren spezielle Ausstattungsmerkmale? (z.B. Balkone, größerer Garten, ein Aufzug oder eine luxuriöse Whirlpool-Badewanne)
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Bei Eigentumswohnungen spielen zudem auch etwaige Sondernutzungsrechte, die Höhe des Hausgeldes sowie die Eigentümergemeinschaft selbst eine große Rolle

 

All diese Faktoren fließen in die Bewertung einer Immobilie ein. Um Argumente für eine spätere Verkaufsverhandlung zu bekommen, ist es sinnvoll, die Immobilie professionell bewerten zu lassen.

 

Wir führen eine komplette Immobilienbewertung für Verkäufer durch und begleiten diese darüber hinaus durch den gesamten Verkaufsprozess. Mit unserer langjährigen Erfahrung und Expertise helfen wir den Eigentümern, ihre eigenen vier Wänden an einen passenden Käufer zum optimalen Preis zu übergeben.

 

1. Wertermittlung durchführen lassen

 

Wie oben bereits beschrieben, ist es zunächst wichtig, den objektiven Wert der eigenen Immobilie oder des Grundstücks zu kennen. Dieser gibt bereits Aufschluss darüber, mit welchem Erlös der Verkäufer ungefähr rechnen kann. In Zusammenarbeit mit einem fachkundigen Makler lässt sich der Verkaufsprozess häufig so optimieren, dass am Ende sogar ein Zusatzerlös unter dem Strich steht.

 

2. Die relevanten Unterlagen zusammenstellen

 

 

Im Zuge eines Immobilienverkaufs werden Unterlagen benötigt, die zudem auch ins Exposé (Informationsdokument für Käufer) aufgenommen werden.

 

Zu diesen Unterlagen gehören:

 

• Wohnflächenberechnung
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• Grundrisse
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• Eine genaue Baubeschreibung
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• Energiewerte
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• Aussagekräftige Fotos von außen und innen
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• Nachweise über Gebäudeversicherungen
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Zusätzlich lohnt es sich, bereits jetzt die darüber hinaus benötigten Unterlagen für eine spätere Besichtigung aufzubereiten:

 

Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug dient als Beweis dafür, dass auf der Immobilie keinerlei Belastungen in Form von Besicherungen oder Rechten Dritter mehr liegen. Darüber hinaus kann ein potenzieller Käufer auf diesem Weg sicher sein, dass noch kein anderer Käufer verbindlich über eine Auflassungsvormerkung seine Kaufabsicht angemeldet hat. Erhältlich ist der Grundbuchauszug beim Grundbuchamt.

 

Maßnahmenaufstellung: Eine Liste über die durchgeführten Modernisierungen und Sanierungen aus der Vergangenheit gibt dem Interessenten einen guten Überblick über den Zustand der Immobilie. Oft ist dies zudem ein Argument in den Preisverhandlungen.

 

Energieausweis: Wer eine Immobilie verkaufen möchte, benötigt hierfür einen Energieausweis. Ob dabei ein verbrauchsbasierter Ausweis ausreicht oder doch ein Energiebedarfs-Ausweis ausgestellt werden muss, hängt von der jeweiligen Immobilie ab.

 

3. Exposé erstellen lassen

Das Exposé ist ein Dokument, welches zum einen die Interessenten genauer über das Verkaufsobjekt informieren soll. Zum anderen dient es jedoch auch dem Zweck, das Interesse potenzieller Käufer zu wecken.

 

Aus den oben zusammengestellten Unterlagen lassen sich die wichtigsten Daten ins Exposé übernehmen:

 

• Wohnfläche
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• Grundstücksgröße
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• Zimmeranzahl
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• Baujahr der Immobilie
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• Modernisierungen und Sanierungen
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• Fotos
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• Lageplan
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• Energieausweis
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• Monatliche Nebenkosten
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• Angestrebter Verkaufspreis (meistens als Verhandlungsbasis mit kleinem Aufschlag)
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Für eine professionelle Außenwirkung ist es wichtig, ein entsprechend hochwertiges Exposé zu erstellen, welches Käufer für das Objekt begeistert.

Aus diesem Grund lohnt es sich, damit einen Experten zu betrauen. In Zusammenarbeit mit dem Verkäufer erstellen wir ein verkaufsförderndes und hochprofessionelles Exposé, welches genau diese Zwecke erfüllt.

 

4. Immobilienangebot und Vermarktung

 

Als nächstes geht es darum, Interessenten über den beabsichtigten Verkauf der Immobilie zu informieren. Den Möglichkeiten der Vermarktung sind hierbei nahezu keinerlei Grenzen gesetzt. Gerade hier zahlt sich die Zusammenarbeit mit einem fachkundigen Makler aus, denn dieser kann neben Standardmaßnahmen wie Inseraten auf Fachportalen im Internet und passenden Zeitungen noch weitere Möglichkeiten nutzen:

 

• Immobilien im eigenen Kontaktnetzwerk (andere Immobilienmakler oder große Immobiliengesellschaften) anbieten
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• Den Verkäufer mit potenziellen Käufern aus dem eigenen Kundenkreis zusammenbringen
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5. Besichtigungen durch Interessenten und Verkaufsgespräch

 

Interessenten, denen das Exposé gefallen hat, nehmen die Immobilie in einem nächsten Schritt gern bei einer Besichtigung genau unter die Lupe. Hierbei gilt: Je besser der erste Eindruck, desto besser auch die Verkaufschancen. Wenn Verkäufer ihre Immobilie also noch einmal „aufpolieren“ und zudem souverän auf alle Fragen antworten können, ist schon viel gewonnen.

 

Als erfahrener Dienstleister unterstützen wir die Eigentümer selbstverständlich auch bei Besichtigungsterminen und dem späteren Verkaufsgespräch. Gern führen wir auch die Preisverhandlungen, um so das bestmögliche Ergebnis für den Verkäufer rauszuholen. Dabei können diese gleich von mehreren Vorteilen profitieren:

 

• Makler können ein solches Gespräch objektiv angehen (Eigentümer haben oft auch eine emotionale Bindung, die bei Verhandlungen mitunter im Weg steht).
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• Durch die Erfahrung aus zahlreichen Preisverhandlungen können unsere Makler allzu forsche Forderungen nach Preisnachlässen
• höflich, aber bestimmt zurückweisen.
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• Verkäufer behalten trotzdem die alleinige Entscheidungsgewalt darüber, an wen zu welchem Preis verkauft wird.
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